先に結論をお伝えします。
相続した不動産は、①名義変更（相続登記）→②売り方の選択（買取／仲介）→③税金の確認→④実行という4ステップで売れます。この記事は、買取側にいた宅地建物取引士（買取歴300件超）が、相続不動産売却の全体像を1枚の地図にまとめたものです。各テーマの詳細は、それぞれの個別記事で深掘りしていますので、「詳しくはこちら」から辿ってください。
親から実家や土地、マンションを相続した。でも「何から手をつければいいのか」「そもそも売れるのか」が分からず、止まってしまう——。相続不動産の売却は、やることが多く見えて、実は順番さえ分かれば迷いません。 まず全体の地図を頭に入れましょう。
まず全体像──売却までの4ステップ
STEP1 名義変更（相続登記） ← 売るなら避けて通れない ↓ STEP2 売り方を選ぶ（買取 / 仲介） ↓ STEP3 税金・手取りの確認 ↓ STEP4 実行（複数社の査定から）
ポイントは、契約はできても、決済（引き渡し・入金）には相続登記が済んでいる必要があること。だから登記を後回しにすると、いざ売るときに詰まります。各ステップの「実際にかかる時間の感覚」は、別記事「相続した不動産、売却の流れは？」で、買取業者の”時間の裏側”とあわせて解説しています。
ステップ1｜名義変更（相続登記）──売るなら避けて通れない
2024年4月から、相続した不動産の名義変更（相続登記）が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります（過去の相続分は2027年3月31日まで）。そして売却では、亡くなった方の名義のままでは買主に所有権を移せないため、登記は必ず先に済ませる必要があります。
詳しくは「相続した不動産の名義変更（相続登記）が義務化」で。相続人が複数いる場合は「兄弟・複数人で相続した不動産の売り方」、1人でも同意が取れない場合は「1人が反対して売れないときの解決法」もあわせてご覧ください。
ステップ2｜売り方を選ぶ──買取と仲介、どっちが正解か
売り方は大きく2つ。仲介（不動産会社に買い手を探してもらう）と、買取（不動産会社に直接買ってもらう）です。違いは、速さ・価格・手間のトレードオフに集約されます。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 価格 | 相場に近い（高め） | 相場より下がる |
| 速さ | 買い手次第で時間がかかる | 早く・確実 |
| 手間 | 内覧・交渉あり | 現況のままでOK |
相続では「早く・確実に・手間なく」の価値が大きくなりやすく、買取が向くケースが多いのは事実です。詳しくは軸記事「相続した不動産、買取と仲介どっち？」で。買取価格が下がる理由は「買取はなぜ安い？」、買取を選んだ後の業者選びは「失敗しない買取業者の選び方」で解説しています。
ステップ3｜税金と手取り──売る前に確認しないと損をする
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかります。ただし相続物件には、相続空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例など、税負担を軽くする制度があります。これらが使えるかで、手取りが数百万円変わることもあります。
費用と税金、そして意外な”お得情報”（残置物）まで、詳しくは「相続不動産を売ると、いくら手元に残る？」で。なお、具体的な税額の判断は税理士の領域です。本ガイドは一般的な情報提供にとどめ、実際の税額は必ず専門家にご確認ください。
物件タイプ別の注意点──あなたのケースはどれ？
相続不動産は、物件のタイプや事情によって、売り方の注意点がまったく違います。あなたのケースに近いものを選んで、詳しく読んでみてください。
◆ 戸建て・土地系
- 戸建て・土地の落とし穴（接道・私道など）
- 広い土地──分けて売るのは違法？
- 「再建築できないかも」と言われたら（43条但し書き）
- 売れない田舎の土地の手放し方
- 空き家を放置するとどうなる？（税6倍リスク）
◆ マンション・権利系
◆ 状況が特殊な物件
◆ そもそも売る以外の選択肢
ステップ4｜実行──複数社の査定から始める
ここまで読んで、自分のケースの地図が見えてきたら、あとは動くだけです。買取側にいた立場から断言できるのは——どのタイプの物件でも、最初の一歩は「複数社の査定で共通の物差しを作ること」だということ。
相続不動産の査定額は、業者によって数百万円違うことが珍しくありません。特に相続は「早く手放したい」という足元を見られやすい。だからこそ、1社の言い値で決めず、まず複数社の数字を並べてください。それが、損をしないための一番確実な出発点です。
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一度の入力で複数社にまとめて査定を依頼でき、各社の金額を比べられます。これが、相続不動産で損をしないための土台になります。
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よくある質問（FAQ）
Q. 相続した家は、すぐ売らないとダメ？
売却自体に期限はありませんが、放置は損です。空き家は急速に傷み、管理不全空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になることも。また相続登記は3年以内が義務です。使う予定がないなら、早めに動くのが得策です。
Q. 名義変更をしないまま、売れる？
売買契約は進められても、決済・引き渡しには相続登記が必須です。故人名義のままでは買主に所有権を移せません。詳しくは相続登記の義務化をご覧ください。
Q. 兄弟で揉めていて売れない。
相続不動産を売るには相続人全員の同意が必要です。複数人での相続の進め方や、1人が反対しているときの解決法で、動かし方を解説しています。
Q. 税金はいくらかかる？
譲渡所得や特例の使い方で大きく変わります。考え方は手取りと税金の記事で解説していますが、具体的な税額は税理士にご確認ください。
この記事の書き手について
不動産買取の現場に長く携わってきた宅地建物取引士。これまで300件以上の不動産買取に携わり、その中で相続物件も数多く手がけてきました。仲介業者・弁護士から相続案件の紹介を受け、査定・仕入れ・再販を行ってきた「買い取る側」の視点で、相続不動産の売却を発信しています。なお、税金・登記・法律の具体的な判断は、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
