相続した賃貸中の家・アパートを売りたい──オーナーチェンジと立ち退きの現実

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執筆：相続の味方 編集部（城久株式会社）／宅地建物取引士が確認

相続した物件に賃借人が住んでいる。この場合、普通の家の売却とは事情がまるで違います。私は不動産を買い取る側にいて、こうした賃貸中の物件を「どう出口を作るか」を考えながら数多く扱ってきました。買取側だからこそ分かる、賃貸中物件のリアルな売り方をお伝えします。

（買取と仲介の違いは「相続した不動産、買取と仲介どっち？」もご覧ください。）

相続不動産の売却全体の流れは「売却全体の流れと手順」にまとめています。

賃借人がいる物件は「オーナーチェンジ」でしか売れない

賃借人が入居したままの物件を売る場合、入居者ごと・賃貸契約ごと買主に引き継ぐ「オーナーチェンジ物件」として売ることになります。買主は新しい大家になり、家賃を受け取る権利も、敷金返還や修繕の義務も引き継ぎます。入居者の同意は不要で、売却後にオーナー変更を通知する流れです。

問題は、この形だと買い手がぐっと限られることです。

なぜオーナーチェンジは売りにくいのか（買取側の本音）

買い取る側だからこそ言える、率直な理由があります。

① 買い手が「投資家」に限られる

賃借人が住んでいる以上、マイホーム用に買う人はいません。買い手は投資目的の人だけ。母数が一気に狭まります。

② 融資がつきにくい

これが実務で一番大きい。オーナーチェンジ物件を買う投資家は、長期の融資を組む必要があり、そもそも金融機関があまり積極的ではありません。 私たち買取業者が買う場合でも、金融機関から「最低◯年は保有してほしい」と条件をつけられることがあります。融資のハードルが高いぶん、買い手はさらに絞られます。

③ 室内を確認できない

入居者がいるので、買い手は中を見られません。図面と賃貸借契約書などの書面だけで判断することになり、資料が乏しいと敬遠されます。

こうした理由から、オーナーチェンジ物件は、空室の物件より価格が下がりやすいのです。

相続した不動産は、当サイト運営の城久株式会社（宅地建物取引業 東京都知事（1）第114307号）が、条件に合う物件を買い取っています（取引態様：当社が契約の当事者となる売買（直接買取））。買取の相談ができる物件か確認する

だから「空室のほうが高く売れる」

はっきり言います。同じ物件なら、賃借人がいるオーナーチェンジより、空室のほうが買取価格は高くなります。

理由はシンプルで、空室なら「居住用としてマイホーム希望者にも売れる」「買主が自由に使える・リフォームできる」ため、買い手の幅が一気に広がるからです。買い手が増えれば、価格は上がる。だから売る側にとっては、可能なら空室にしてから売るほうが有利なのです。

そこで出てくるのが「立ち退き交渉」です。

立ち退き交渉の現実（賃貸借契約書がカギ）

「では入居者に出ていってもらえば」と思うかもしれませんが、これは簡単ではありません。

賃借人は借地借家法で強く保護されており、大家の都合だけでは退去させられません。 普通借家契約の場合、退去を求めるには「正当事由」が必要で、多くの場合それを補うための立ち退き料を支払うことになります。

買取の現場では、立ち退きの”交渉の角度”を測るために、こんな調査をします。

• 現在の賃貸借契約書を確認する（いつから・何年住んでいるか、契約の種類は普通借家か定期借家か）
• 入居者の家族構成を調べる（単身か家族か、子どもの学校の事情などで交渉のしやすさが変わる）
• 入居者本人に「買いませんか」と打診する（住んでいる人が買ってくれれば、立ち退きも空室化も不要で一番きれい）

こうした情報から「立ち退きが現実的か」「立ち退き料はどのくらい必要か」を見積もり、出口を設計します。これは、賃貸中物件を扱い慣れた業者でないと難しい部分です。

相続特有の注意

相続税の納税資金のために売り急ぐケースでは、注意が必要です。過去には、相続税のために早く売りたいという事情だけでは、立ち退きの「正当事由」として認められなかった裁判例もあります。「相続で急いでいるから」は、法律上は退去を求める強い理由にはならないのです。

最も厄介なのは「サブリース契約」付き物件

賃貸中物件の中でも、特に売却が難しいのがサブリース契約（一括借り上げ）が付いている物件です。相続した物件がサブリース契約だった場合は、要注意です。

サブリースは、管理会社が物件を一括で借り上げ、入居者に又貸しする仕組みです。ここで厄介なのは——借り上げている管理会社が「借主」として借地借家法で保護されることです（この点は裁判例でも一貫して認められています）。

そのため、こういう制限がかかります。

• オーナー側から解約するには正当事由が必要で、「売りたいから」は正当事由になりにくい
• 解約には6か月以上前の申し入れが必要
• 契約書に違約金が定められていることが多く、相場は家賃の5〜6か月分、契約によっては12か月分になることも

正直にお伝えすると、私はサブリースが付いた物件は、基本的に「解除条件でしか買わない」ようにしていました。 サブリースを解除できないまま買うと、身動きが取れなくなるからです。それだけ、サブリース物件の売却は難しい。もし相続した物件がサブリース契約なら、まず契約書の解約条項・違約金・予告期間を必ず確認してください。

相続した賃貸中物件、どう売るか（選択肢）

      賃貸中の物件を相続
             │
             ▼
     サブリース契約？
      ┌──────┴──────┐
     YES            NO
      │              │
      ▼              ▼
 契約書の解約条項   普通の賃貸借
 ・違約金を確認       │
      │              ▼
      │      立ち退き交渉は現実的？
      │       ┌──────┴──────┐
      │      可能            難しい
      │       │               │
      ▼       ▼               ▼
 解除できるなら 空室にして    オーナーチェンジの
 解除して売却  居住用で売る   まま買取・売却
（高く売れる） （高く売れる）  （相場利回りで）

• ① オーナーチェンジのまま売る：手間はかからないが、価格は相場の利回り通り（やや低め）。賃貸中物件に強い買取業者に相談を
• ② 立ち退き・空室化してから売る：交渉と立ち退き料はかかるが、空室にできれば高く売れる
• ③ サブリースは、まず解約可否の確認から：解除できれば選択肢が広がる

いずれも、賃貸中物件・サブリース物件の扱いに慣れた業者かどうかで、結果が大きく変わります。

最後に、買取側の私から一つだけ

賃貸中の物件、特にサブリース付きの物件は、「査定額」だけで業者を選ぶと危険です。賃貸中物件は、立ち退きやサブリース解除といった「出口」を描けるかどうかで、本当の価値が決まります。出口を作るノウハウのない業者は、安い金額しか出せません。逆に、賃貸中物件を扱い慣れた業者なら、立ち退きや解約の道筋を描いたうえで、より高い価格を出せることがあります。

だからこそ、賃貸中・サブリース物件の実績がある業者を含めて、必ず複数社に査定を出してください。 業者によって、数百万円どころか、それ以上の差が出ることも珍しくありません。

よくある質問（FAQ）

Q. 賃借人がいても売れますか？
売れます。「オーナーチェンジ物件」として、入居者・賃貸契約ごと買主に引き継ぐ形になります。ただし買い手が投資家に限られ融資もつきにくいため、空室の物件より価格は下がりやすいです。

Q. 入居者に出ていってもらってから売ったほうがいいですか？
空室のほうが高く売れる傾向はあります。ただし立ち退きには借地借家法上の正当事由と立ち退き料が必要で、簡単ではありません。立ち退き料と、空室化で上がる価格を比べて判断することになります。

Q. サブリース契約の物件を相続しました。すぐ売れますか？
サブリースは解約が難しく、売却の足かせになりやすいです。まず契約書の解約条項・違約金・予告期間を確認してください。解約できないままだとオーナーチェンジでの売却になり、価格は下がりやすくなります。

Q. 入居者本人に買ってもらうことはできますか？
可能です。住んでいる本人が買ってくれれば、立ち退きも空室化も不要で、最もスムーズな出口になります。打診してみる価値はあります。