相続した不動産、1人が反対して売れない──共有名義の解決法

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執筆：相続の味方 編集部（城久株式会社）

親から相続した実家を売りたいのに、兄弟の1人が「売りたくない」と反対して話が進まない——。これは相続で本当によくある、根の深い問題です。私は不動産を買い取る側にいて、こうした「相続人の意見が割れた物件」を数多く見てきました。買取側だからこそ言える、現実的な解決の道筋をお伝えします。

（兄弟複数人での相続全般は「兄弟・複数人で相続した不動産の売り方」もご覧ください。）

相続不動産の売却全体の流れは「相続不動産の売り方の全体像」にまとめています。

大前提：全員が同意しないと、売れない（民法251条）

まず、動かせない法律から。相続した不動産を売る（＝共有物全体を処分する）には、共有者全員の同意が必要です。これは民法251条（共有物の変更）が根拠で、1人でも反対すれば、売却も建て替えもできません。

相続で不動産を共有すると、こういうことが起こります。

• 兄は「売って現金で分けたい」、弟は「思い出があるから残したい」——意見が割れる
• 1人が反対するだけで、全体が塩漬けになる
• 誰も住まない実家に、固定資産税だけがかかり続ける

そして、意外に見落とされがちなのが、税金の問題です。

反対している人にも、税負担は残る（固定資産税の連帯納税義務）

「売りたくない」と反対する人は、そのままにしておけば損をしない、と思っているかもしれません。でも、実は違います。

共有不動産の固定資産税は、共有者全員が「連帯して」納める義務があります（連帯納税義務）。 つまり、反対して売却を止めている人も、固定資産税の負担からは逃れられません。しかも、納税通知書は共有者の代表者に届くため、誰かが払わなければ、他の共有者に全額の請求が来ることもあります。

さらに、共有のまま次の世代に相続が起きると、共有者がどんどん増えて権利関係が複雑化し、ますます売れなくなります。「反対して現状維持」は、実は誰も得をしない、じわじわ損をする選択なのです。

この事実を、反対している共有者にも冷静に伝えることが、話し合いを動かす第一歩になります。

相続した不動産は、当サイト運営の城久株式会社（宅地建物取引業 東京都知事（1）第114307号）が、条件に合う物件を買い取っています（取引態様：当社が契約の当事者となる売買（直接買取））。買取の相談ができる物件か確認する

解決の流れ（図解）

      相続した不動産を売りたい
                 │
                 ▼
        相続人全員が同意している？
          ┌──────┴──────┐
         YES            NO（1人でも反対）
          │                  │
          ▼                  ▼
     全体を売却        まず【査定】で価格を出す
    （換価分割/         → 客観的な数字で話し合い
     代償分割）              │
                   ┌────────┴────────┐
                  合意できた       どうしても無理
                   │                  │
                   ▼                  ▼
               全体を売却       遺産分割調停・審判
                             （それでも無理なら
                              最終手段：持分売却）

解決策①：全員で話し合い、分け方を決める（換価分割・代償分割）

一番良いのは、相続人全員で話し合ってまとまることです。分け方には主に2つあります。

• 換価分割：不動産を売って、その代金を持分割合に応じて全員で分ける方法。全員が現金で受け取れるので、公平でわかりやすい
• 代償分割：1人が不動産を取得し、他の相続人にはその持分に相当する金銭（代償金）を支払う方法。「実家を残したい」人がいる場合に有効。ただし、取得する人にまとまった資金が必要

どちらにするにせよ、話し合いの土台になるのが「この不動産はいくらなのか」という客観的な数字です。ここが曖昧だと、「もっと高いはず」「いや安い」と感情論になって進みません。だからこそ、まず査定で価格をはっきりさせることが、合意への近道になります。

解決策②：話し合いがまとまらないとき（調停・審判）

どうしても話し合いで解決しない場合は、裁判所の手続きに進むことになります。ここで注意点があります。

遺産分割がまだ済んでいない相続不動産の場合、「共有物分割請求」ではなく「遺産分割調停・審判」を申し立てるのが原則です。2023年4月1日施行の改正民法258条の2第1項が、共有物やその持分が相続財産に属し、共同相続人の間で遺産分割をすべきときは共有物分割の裁判はできないと明文で定めています。まず遺産分割で「誰が何を相続するか」を決める必要があるからです。

ただし、調停・審判は時間も手間もかかります。ここは弁護士など専門家の領域なので、話し合いが行き詰まったら、早めに専門家に相談してください。

解決策③：最終手段としての「持分売却」──ただし慎重に

「自分の持分だけなら、他の共有者の同意なしに売れる」という方法があります（民法206条）。共有持分だけを専門に買い取る業者も存在します。

ただし、正直にお伝えします。これは最終手段と考えてください。 理由があります。

• 持分だけを買うのは特殊で、一般の不動産会社では扱えず、専門業者に限られる
• そのため、価格は全体で売る場合よりかなり安くなる
• 何より、他の共有者に知らせず持分を売ると、家族・親族の関係が決定的に壊れるおそれがある

私は買取業者として、この「持分だけの買取」は扱ってきませんでした。持分だけ買っても、結局その後、反対していた共有者と粘り強く交渉して、全体を買い取るか、全体で売るかにたどり着くしかないからです。しかもその過程で、反対していた人にも税負担は残り続ける。だったら、最初から全員で全体売却を目指すほうが、みんなにとって得なのです。

だからこそ、持分を売る前に、まず全体でまとまる努力をしてほしい。その最初の一歩が、査定です。

最後に、買取側の私から一つだけ

相続で意見が割れたとき、多くの人が「もう無理だ」と諦めたり、感情的になって関係を壊してしまったりします。でも、買取の現場をたくさん見てきて思うのは、揉めている相続人の間に足りないのは、たいてい「客観的な数字」だということです。

「いくらで売れて、1人いくらもらえるのか」——この数字がはっきりすると、感情論だった話し合いが、驚くほど現実的になります。反対していた人も、具体的な金額を見て「それなら」と態度が変わることが少なくありません。

だからこそ、揉める前に、そして諦める前に、まず複数社に査定を出して、正確な数字を全員で共有してください。 それが、家族の関係も、あなたの取り分も守る、一番確実な方法です。

「反対」は3つの型に分かれる──型が違えば、打てる手が違う

ひとくちに「1人が反対していて売れない」といっても、中身は3つに分かれます。「全員の同意が必要だから無理」で止まると、本来使える制度を見逃します。②と③には、2023年4月1日に施行された改正民法で新しい裁判手続きができました。

注意したいのは③です。決められるのは「管理」までで、売却には使えません。修繕や短期の賃貸は過半数で決められますが、売るには同意が要ります。

①なら、動かす材料は法律ではなく「期限」と「金額」です。

話が止まっている間に、静かに過ぎていく3つの期限

先延ばしにしているうちに、使えたはずの制度が1つずつ閉じていきます。反対している人に示すなら、感情論よりこの一覧が効きます。

最後の10年は、2023年4月1日に新設されたルールです。親を介護した、生前に多額の援助を受けた──そうした事情（寄与分・特別受益）を取り分に反映できるのは、相続開始から10年まで（施行前に始まった相続は2028年3月末まで猶予）。これは「自分は多くもらうべきだ」と考えて反対している人ほど不利になる期限です。

数字にすると、いくら違うのか（モデルケース）

金額が見えないと人は動きません。以下は架空の設例（モデルケース）で、実在の取引ではありません。

きょうだい3人が3分の1ずつ相続。昭和54年築の木造戸建てで、被相続人が1人で住んでいた。売却価格2,400万円、取得費は不明、譲渡費用100万円とします。取得費が不明なら売った金額の5％を取得費にできるので、2,400万円×5％＝120万円。控除前の譲渡所得は2,400万円－（120万円＋100万円）＝2,180万円。所有期間は被相続人の取得時から引き継ぐため長期譲渡にあたり、税率は20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）です。

期限を1年またいだだけで、1人あたり約135万円が税金に消える計算です。この控除は2024年1月1日以後の譲渡から、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上なら2,000万円に縮小されました。昭和56年5月31日以前の建築、売却代金1億円以下などの要件もあります（空き家の3,000万円特別控除／売ると手元にいくら残るか）。

上の表は物件全体で計算して人数で割った概算です。実際は共有者それぞれが自分の持分について確定申告をするため、金額は各人の事情で変わります（国税庁 No.3306・No.3267）。税額は税理士、相続人どうしの交渉は弁護士、登記は司法書士の領域です。不動産会社ができるのは、その土台になる価格を出すところまでです。

よくある質問（FAQ）

Q. 兄弟の1人が売却に反対しています。売る方法はありますか？
相続した不動産全体を売るには、相続人全員の同意が必要です（民法251条）。まずは客観的な査定額を示し、固定資産税の負担が全員に続くことも伝えて、話し合いの土台を作るのが有効です。どうしてもまとまらない場合は、遺産分割調停・審判という裁判手続きもあります。

Q. 反対している人は、税金を払わなくていいのですか？
いいえ。共有不動産の固定資産税は共有者全員に連帯納税義務があり、反対している人にも負担は残ります。誰かが払わなければ他の共有者に全額請求が来ることもあります。「反対して現状維持」は誰も得をしません。

Q. 自分の持分だけを売ることはできますか？
できます（民法206条）。ただし専門業者に限られ価格も安くなるうえ、他の共有者に無断で売ると家族関係が壊れるおそれがあります。最終手段と考え、まずは全体でまとまる努力をおすすめします。

Q. 話し合いで解決しない場合、どうすればいいですか？
遺産分割がまだ済んでいない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停・審判を申し立てるのが原則です。時間も手間もかかるため、弁護士など専門家に早めに相談することをおすすめします。

Q. 相続人の1人と連絡が取れません。それでも全員の同意が必要ですか？
2023年4月1日施行の改正民法で、所在が分からない共有者の持分を裁判所の決定で取得したり（262条の2）、全体を売るためにその持分を譲渡する権限をもらったり（262条の3）できる制度ができました。ただし、その持分が遺産分割の済んでいない相続財産である場合は、相続開始から10年を経過していないと使えません。手続きの選択は弁護士・司法書士にご相談ください。

Q. 遺産分割がまとまらないまま、相続登記の3年の期限が来そうです。
「相続人申告登記」を使えば、他の相続人の同意がなくても自分1人で登記官に申し出ることができ、申し出た人については申請義務を果たしたものとみなされます。ただし売却には使えず、遺産分割の成立後は3年以内に改めて登記が必要です。手続きは司法書士へ。