相続した空き家を売るなら、最大3,000万円の控除が使えるかもしれません——ただし2024年に条件が変わりました。
使えれば税金が大きく減る一方、要件を1つでも外すと1円も引けません。しかも「相続人が3人以上だと減額」「解体は買主でもOKに緩和」など、知らないと損する改正点があります。順に整理します。
結論（先にお答えします）。
相続した空き家を売るとき、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家の3,000万円特別控除」（租税特別措置法35条3項）が使えます。ただし令和6年（2024年）の改正で2点変わりました。①その空き家（家屋・敷地）を相続で取得した人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円に減額（＝相続人全体の数ではなく、その空き家を取得した人数で数えます）。②これまでは「売主が引渡しまでに耐震改修または取壊し」が必要でしたが、令和6年1月1日以降の譲渡では「買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊し」でも適用でき、売主の負担が軽くなりました。適用期間は令和9年（2027年）12月31日まで。昭和56年5月31日以前の建物であること、市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要など要件が多いので、税理士に確認しながら進めましょう（国税庁No.3306）。
この特例は、使えるかどうかで税額が数百万円変わる、影響の大きい制度です。相続した実家を空き家のまま持っている方は、要件を1つずつ確認していきましょう。（相続不動産の売り方の全体像は「相続した不動産の売却 完全ガイド」にまとめています。）
まず、この2つの勘違いを正しましょう
❌ 「相続した空き家なら、どれでも3,000万円引ける」
✅ 違います。昭和56年5月31日以前の建物・区分所有でない・被相続人が1人で住んでいた等、要件を満たす必要があります。
❌ 「自分（売主）が解体しないと使えない」
✅ 令和6年から緩和。買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修・取壊しをする場合でも使えるようになりました。
空き家特例の基本要件
- 被相続人が1人で住んでいた家（相続開始の直前に一人暮らしだった等）
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家
- 区分所有建物（マンション）でないこと
- 相続後、ずっと空き家だったこと（事業・貸付・居住に使っていない）
- 売却代金が1億円以下であること
- 市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けること
令和6年（2024年）改正の2つのポイント
| 改正点 | 改正前 | 令和6年1月1日以降 |
|---|---|---|
| 相続人3人以上 | 1人あたり3,000万円 | 1人あたり2,000万円に減額 |
| 耐震改修・取壊し | 売主が引渡しまでに行う必要 | 買主が翌年2/15までに行う場合もOK |
【買取の現場から】 ②の緩和は、実務でかなり大きい変化です。改正前は、「特例を使うために、売主が自腹で古家を解体してから売る」必要がありました。解体費は100万〜200万円かかることもあり、これがネックで特例をあきらめる方もいた。令和6年からは、買主側が解体・耐震改修する取り決めでも使えるようになったため、古家付きのまま売っても特例を狙える余地が広がりました。ただし「翌年2月15日まで」という期限があるので、契約時に段取りを決めておくことが大切です。
注意：相続税の「取得費加算」とは併用できない（どちらか選択）
相続した不動産を売るときには、もう1つ「取得費加算の特例」（納めた相続税の一部を取得費に上乗せして譲渡所得を減らせる制度・租税特別措置法39条）があります。ただし、この空き家の3,000万円控除と取得費加算は、同じ物件では併用できず、どちらか一方を選ぶことになります。どちらが得かはケースによって変わる（相続税を多く納めていれば取得費加算が有利なことも、そうでなければ3,000万円控除が有利なことも）ため、両方を試算して有利な方を選ぶ判断は税理士にご相談ください。
例えば、こう効きます（モデルケース）
※説明のための一般的な想定です。例えば、要件を満たす空き家を売って譲渡所得が2,500万円出たケース。
相続人1人（控除3,000万円）：2,500万 −3,000万 → 課税ゼロ 相続人3人（各2,000万円） ：1人あたりの取り分に対し2,000万円まで控除 → 分け方・持分で結論が変わるため、税理士に要確認
「3人以上だと2,000万円」の改正は、兄弟で相続したケースに直接効きます。誰が何割相続するかで、使える控除額と税額が変わる——兄弟相続では特に、売る前に税理士へ相談する価値があります（兄弟相続の売り方は「兄弟・複数人で相続した不動産の売り方」）。
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次にやること（チェックリスト）
☐ 建物が昭和56年5月31日以前か、区分所有でないかを確認
☐ 相続人が3人以上か（控除額が2,000万円に減る）
☐ 解体を売主・買主どちらが行うかを契約で決める（翌年2/15の期限）
☐ 市区町村で被相続人居住用家屋等確認書を取得する
☐ 適用可否・税額は税理士に確認する（適用期間は令和9年末まで）
よくある質問（FAQ）
Q. マンションでも空き家特例は使えますか？
この特例は区分所有建物（マンション）は対象外です。一戸建てが基本です。マンションの相続売却は別途、税理士にご確認ください。
Q. 兄弟3人で相続しました。控除はどうなりますか？
令和6年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円になります。持分や分け方で結論が変わるため、税理士に相談してください。
Q. 古家を解体しないと使えませんか？
令和6年から緩和され、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しをする場合でも適用できます。売主が自分で解体しなくても使える道ができました。
この記事の書き手について
不動産買取の現場に長く携わってきた宅地建物取引士。これまで300件以上の不動産買取に携わり、その中で相続物件も数多く手がけてきました。仲介業者・弁護士から相続案件の紹介を受け、査定・仕入れ・再販を行ってきた「買い取る側」の視点で、相続不動産の売却を発信しています。なお、空き家特例の適用可否・計算は税理士に、確認書の取得は市区町村にご確認ください。本記事は制度の一般的な説明であり、個別の税務判断を行うものではありません。
最終更新日：2026年7月7日（租税特別措置法35条3項・令和6年改正、国税庁No.3306、確認済み）
