相続した不動産の査定──業者は何を見て、いくらと言うのか

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執筆：相続の味方 編集部（城久株式会社）

「相続した実家、査定してもらったら思ったより高かった／低かった。この数字、何を根拠に出しているんだろう？」——査定額を前にして、その中身が分からず不安になる方は多いです。査定は、業者の頭の中ではちゃんとした手順で組み立てられています。その中身を知れば、査定額の見方が変わります。（相続不動産の売却全体は「相続した不動産の売却 完全ガイド」にまとめています。）

業者が査定で見ている7項目

【買取側の立場から・一次情報】 査定を頼まれたとき、業者が見ているのは金額の”当てずっぽう”ではありません。私の場合、次の7項目を順に確認して数字を組み立てていました。

1. 立地：駅距離・周辺環境・エリアの需要。相場の土台になる最重要項目
2. 面積：土地・建物・専有面積。単価×面積が基本の骨格
3. 築年数・構造：木造/RCなどの構造と経過年数で、建物の価値を評価
4. 接道・管理状態：戸建てなら接道（再建築の可否）、マンションなら管理状態・修繕積立金の状況
5. 権利関係：共有名義か単独か、借地か所有か、抵当権が残っていないか
6. 残置物・現況：家財がどれだけ残っているか、清掃・撤去にいくらかかるか
7. 売主の事情：いつまでに・いくらで売りたいか。急ぎか、価格優先か

ポイントは、1〜3が「相場」、4〜6が「その物件の個別性」、7が「業者の力の入れ方」を左右するということ。相場だけで決まると思われがちですが、実際は個別性と事情で数百万円動きます。特に4〜6は、売主が事前に整理しておくほど、業者は精度の高い数字を出せます。

机上査定と訪問査定──使い分け

査定には2種類あります。

• 机上査定（簡易査定）：物件情報（住所・面積・築年など）だけで、相場データから概算を出す。数時間〜数日で結果が出て手軽。まず”だいたいの相場”を知りたい段階に向く
• 訪問査定：業者が実際に現地を見て、日当たり・眺望・傷み・接道・管理状態まで確認して出す。正確だが日程調整が必要

使い分けの目安は、まず机上査定で複数社の相場観をつかみ、有力な数社に訪問査定を頼む流れ。いきなり全社に訪問査定を頼むと、日程も手間も膨らみます。相続は遠方物件も多いので、この2段構えが効率的です。

相続した不動産は、当サイト運営の城久株式会社（宅地建物取引業 東京都知事（1）第114307号）が、条件に合う物件を買い取っています（取引態様：当社が契約の当事者となる売買（直接買取））。買取の相談ができる物件か確認する

査定前に準備しておく書類

査定の精度は、手元の情報量で変わります。次の書類があると、業者は個別性を正確に反映でき、後の契約もスムーズです。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）：名義・面積・権利関係（抵当権など）の確認に
• 固定資産税の納税通知書：固定資産税評価額・毎年の税額の把握に
• 測量図・境界確認書（土地・戸建て）：境界が確定しているかで土地の評価が変わる
• 管理規約・重要事項調査報告書（マンション）：管理費・修繕積立金・滞納の有無の確認に

相続の場合、これらが故人の書類に紛れていたり、名義が故人のままだったりします。売却には名義変更（相続登記）が前提になるので、書類集めは早めが得策です（税金と手取りの記事もあわせてどうぞ）。

高すぎる査定額に注意

【一次情報】ここは正直にお伝えします。突出して高い査定額には、理由があることがあります。 仲介の媒介契約（売却の依頼）を取りたくて、あえて高めの数字を出す会社があるのです。高い査定に飛びついて契約したものの、「この価格では売れませんでした」と後から値下げを求められる——これは実際によくある展開です。

見るべきは金額の大きさより、「なぜその金額なのか」の根拠を、きちんと説明してくれるか。複数社の数字を並べ、極端に高い/安いものを外して、根拠の説明が丁寧な業者を選ぶ。この見方は、サービスの選び方まで含めて「不動産一括査定サイトおすすめ比較」で詳しく解説しています。

査定から売却までの流れ（図解）

STEP1　机上査定で複数社の相場観をつかむ
   ↓
STEP2　有力な数社に訪問査定を依頼
   ↓
STEP3　金額と"根拠"を並べて比較
   ↓
STEP4　売り方を決める（買取 / 仲介）

売り方（買取か仲介か）の判断は「相続した不動産、買取と仲介どっち？」で。査定はその判断材料を集める最初の一歩です。

例えば、こんなケース（モデルケース）

※説明のための想定例です。築30年・木造戸建て・地方在住で相続したケースを考えます。机上査定では3社が「土地値ベースで概算◯◯万円」と近い数字を出したのに、1社だけ大きく高い数字。訪問査定を頼むと、その高い1社は「まず預からせてほしい（媒介を取りたい）」という姿勢で、金額の根拠が曖昧だった——。こういうとき、近い数字を出した複数社の”根拠”を比べる方が、結果的に納得のいく売却につながります。査定額は、1社の最高値でなく、複数社の”揃った数字”で読むのが安全です。

なお、再建築不可・共有・事故物件・ゴミ屋敷など訳あり物件は、一般の査定では値がつきにくいため、専門の買取業者に直接相談する方が早いことがあります。

査定額の「根拠」は、法律で求められている

まず押さえておきたいのは、根拠の説明が業者の親切心ではなく法律上の義務だということです。宅地建物取引業法第34条の2は、媒介契約の書面に「売買すべき価額又はその評価額」を記載することを求め、同条第2項で「その根拠を明らかにしなければならない」と定めています（e-Gov法令検索・宅地建物取引業法）。「なぜその金額なのか」と尋ねるのは遠慮すべきことではなく、答える側に義務があります。

その根拠は何で組み立てるのか。国土交通省の不動産鑑定評価基準は、価格を求める手法を3つに整理しています。業者の査定は鑑定評価そのものではありませんが、考え方の骨格は同じです。

相続した戸建てなら、土地を取引事例比較法、建物を原価法で見て足すのが基本形。賃貸中なら収益還元法が効いてきます（「相続した賃貸中の家・アパートを売りたい」）。

相続税評価額と売却査定額は、別の数字

相続で最も混乱しやすいのが、同じ土地に複数の「価格」が存在することです。公的な価格はそれぞれ目的と水準が違います。

国税庁は路線価について、1月1日を評価時点として「地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定めています」と説明しています（国税庁 No.4602）。固定資産税側は、総務省が宅地について地価公示価格等の7割を目途として評価する方針を示しています（総務省・固定資産税の概要）。なお家屋の相続税評価額は固定資産税評価額と同額（1.0倍）です。

この関係を使えば、手元の納税通知書だけでも当たりはつけられます。モデルケース：土地の固定資産税評価額が1,400万円なら、1,400万円÷0.7＝2,000万円が公示価格水準、そのおよそ80%の1,600万円が路線価水準という読み方です。ただしこれは水準の目安にすぎません。接道・形状・境界未確定・残置物・越境といった個別性で上下しますし、売れる金額は買主が現れて初めて決まります。逆算値と査定額が食い違っても、どちらかが間違っているとは限りません。

遺産分割で使う評価額は、売却査定とは別ルール

相続人が複数いる場合、査定書は「売るため」だけでなく「分けるため」にも使われます。ところが分けるときの評価には、売却査定とは違う決まりがあります。

裁判所の案内では、不動産の金額は基本的に当事者の合意で決めた金額に基づいて処理するとされ、決め方の例として固定資産税評価額・相続税評価額・公示価格・不動産業者の査定額が挙げられています。さらに家庭裁判所の説明書では、固定資産評価額や相続税評価額は相続人全員の合意がある場合に限り採用され、不動産鑑定士による鑑定評価額にはその限定がないと整理されています。評価の基準時は相続開始時ではなく分割を実行する時点が原則。合意できないときは家庭裁判所が選任する鑑定士に依頼する道がありますが、費用は法定相続分に応じた負担が原則で、時間もかかります（裁判所・遺産分割Q&A）。

裏を返せば、全員が納得できる評価額を先に揃えておくほど、鑑定という追加の費用と時間を避けられます。売って現金で分けるなら「換価分割」、決済までに名義変更が必要な点は「相続登記の義務化」へ。なお、取り分の交渉は弁護士、登記は司法書士、相続税の申告は税理士の領域です。不動産会社ができるのは価格の根拠を示すところまでで、相続人間の調整を代理することはできません。

どちらも査定そのものの期限ではありませんが、売る前提で動くなら査定が早いほど選べる手が増えます。手取りの計算は「いくら手元に残る？」で確認してください。

よくある質問（FAQ）

Q. 相続不動産の査定は無料ですか？
不動産会社への査定依頼は、机上査定・訪問査定とも無料が一般的です（各社公式サイトでも無料と案内されています）。査定後に売却を依頼するかは任意で、売却が成立した場合に仲介手数料などがかかります。

Q. 相続登記が済んでいなくても査定できますか？
査定自体は名義変更前でも受けられます。ただし、実際の売却（決済・引き渡し）には相続登記が必要です。査定を受けつつ、並行して登記を進めるのが効率的です。

Q. 査定額が業者によってバラバラなのはなぜ？
査定額は相場だけでなく、物件の個別性の読み方や、各社の再販ルート・事情で変わるためです。バラつきは自然なこと。極端な数字を外し、根拠の説明が丁寧な業者を基準に判断してください。

Q. 査定額そのままの金額で売れますか？
査定額は「これくらいで売れそう」という見込みで、確定した売却額ではありません。特に高すぎる査定は、その金額で売れる保証がない点に注意してください。

Q. 固定資産税の納税通知書の金額から、売れる値段を逆算できますか？
水準の見当をつけるには使えます。宅地の固定資産税評価額は地価公示価格等の7割を目途に評価されているため（総務省）、評価額を0.7で割り戻すと公示価格の水準が出ます。ただし出てくるのはあくまで水準の目安で、売却価格ではありません。接道・形状・境界の確定状況・建物の状態といった個別性で上下します。

Q. 遺産分割のための査定と、売るための査定は同じものですか？
目的が違います。売るための査定は「いくらで売れそうか」の見込みで、遺産分割では評価方法と評価額を相続人間で合意して決めるのが実務上もっとも多い進め方です。裁判所の案内では、固定資産評価額や相続税評価額は相続人全員の合意がある場合に限り採用され、不動産鑑定士の鑑定評価額にはその限定がないと整理されています。評価の基準時も、相続開始時ではなく分割を実行する時点が原則です。

Q. 相続税の申告には、不動産会社の査定額を使ってよいのですか？
相続税の土地評価は、路線価が定められている地域は路線価方式、定められていない地域は固定資産税評価額に倍率を掛ける倍率方式で行います（国税庁 No.4602）。家屋は固定資産税評価額と同額です。業者の査定額をそのまま申告書に載せるものではないため、申告に使う評価は税理士にご確認ください。