底地（貸している土地）を相続した──地代は入るのに、なぜ売りにくいのか

親から底地を相続した。毎月の地代は入ってくるけれど、固定資産税もかかるし、借地人とのやり取りも面倒——。「この土地、いっそ手放したいけど、いくらで売れるのか」と悩む相続人が増えています。私は不動産を買い取る側にいて、底地や借地の権利関係を数多く見てきました。底地がなぜ売りにくいのか、そしてどう手放すのが一番得なのかを、買取側の視点でお伝えします。

（借地人側（借りている側）の話は「相続した借地権マンション、売れる？」もご覧ください。）

相続不動産の売却全体の流れは「売却全体の流れと手順」にまとめています。

そもそも「底地」とは（貸している土地の所有権）

底地とは、借地人に貸している土地の所有権のことです。土地は地主（あなた）のもの、その上に建つ建物は借地人のもの、という状態の「土地の部分」を指します。

底地を持っていると、地代（土地の賃料）が入ってきます。でも、いいことばかりではありません。

• 土地を自由に使えない（借地人が建物を所有して使っているため）
• 固定資産税・都市計画税は、地主が払う（地代収入と相殺すると、手元にほとんど残らないことも）
• 借地人とのやり取り・管理の手間がかかる（更新、承諾、地代の交渉など）

「地代は入るが、自由に使えず、税金と手間はかかる」。この中途半端さゆえに、相続をきっかけに底地を手放したいと考える人が多いのです。

なぜ底地は「売ると安い」のか

底地を売ろうとすると、多くの人が「こんなに安いのか」と驚きます。理由は、買い手にとって使い勝手が悪いからです。

第三者（投資家など）が底地を買っても、その人も土地を自由には使えません。借地人がいる限り、得られるのは地代収入だけ。だから買い手は「地代でどれだけ利回りが出るか」でしか価値を判断せず、第三者への売却価格は、更地価格の10〜15%程度が一般的な目安になります。しかも、こうした特殊な権利を扱える買い手自体が限られます。

だから、底地は「持っていれば地代が入る資産」なのに、「売ろうとすると急に安くなる」という、独特の性質を持っているのです。

【相続税との逆ザヤに注意】 やっかいなのは、相続税の評価と実際の売値がずれる”向き”です。底地の相続税評価は「更地価格 ×（1−借地権割合）」で計算され、借地権割合が60%なら更地の約40%として課税されます。ところが第三者への実勢売却価格は更地の10〜15%程度。つまり「相続税は高めの評価額で課され、売ろうとすると実勢はもっと安い」という逆ザヤが起きやすく、納税資金の準備で苦しむことがあります。底地を相続したら、評価額と実勢価格の”両方”を早めに把握しておくことが大切です。

底地を手放す3つの方法（図解）

        底地（貸している土地）を売りたい
                    │
        ┌───────────┼───────────┐
        ▼           ▼               ▼
    借地人に売る  底地＋借地権を   第三者（専門
                同時に売る       買取業者）に売る
        │           │               │
        ▼           ▼               ▼
   一番高く売れる  更地並みの価格   更地価格の
  （更地の50%前後）（ただし配分で   10〜15%が目安
        │         もめやすい）     （早い・確実）
        ▼           ▼               ▼
  借地人に買う意思 借地人の協力が   借地人と関わらず
  があれば理想    必要             すぐ手放せる

① 借地人に売る ── 一番高く売れる

底地を最も高く買ってくれる相手は、その土地を借りている借地人です。借地人が底地を買えば、土地と建物の権利がひとつにまとまって「完全な所有権」になり、地代も承諾料も更新料も不要になる。自由に建て替え・売却できるようになるので、借地人にとってメリットが大きい。だから借地人への売却は、更地価格の50%前後と、第三者に売るよりずっと高くなるのが一般的です。まず借地人に買う意思があるか、が最初の検討ポイントです。

② 底地と借地権を「同時に売る」 ── 更地並みだが、もめやすい

地主（底地）と借地人（借地権）が協力して、両方まとめて第三者に売る方法です。買主は完全な所有権の土地を手に入れられるため、更地に近い価格で売れます。ただし——売却代金を地主と借地人でどう分けるかで、もめやすい。借地権割合（路線価で50〜80%が多い）に沿って分けるのが一般的ですが、「貸している土地なんだから自分の取り分が多いはず」と考える地主と、借地人の間で対立が起きがちです。

③ 第三者（専門買取業者）に売る ── 安いが、早くて確実

借地人に買う意思がなく、同時売却の協力も得られない場合は、底地を専門に扱う買取業者に売る方法があります。価格は更地の10〜15%程度と下がりますが、借地人と交渉せず、すぐに手放せるのが利点です。底地は一般の不動産会社では扱えないことが多いので、底地・借地に慣れた専門業者に相談することになります。

買取側から見た「底地を高く売るコツ」

買い取る側にいたからこそ言える、底地の価値を左右するポイントがあります。

• 借地人との関係が良好か：関係がこじれていると、借地人への売却も同時売却も難しくなり、価値が下がります。日頃の関係が、いざ売るときの選択肢を広げます
• 契約書がきちんと残っているか：地代・更新の条件が明確な契約書があると、買い手が評価しやすくなります
• 地代が適正か：戦後から据え置きの安すぎる地代のままだと、収益性が低く見られ、価値が下がることも

こうした要素で、同じ底地でも評価は変わります。だからこそ、底地に慣れた業者を含めて、複数社に査定を出すことが大切です。

最後に、買取側にいた私から一つだけ

底地を相続すると、「地代は入るけど、税金と手間もかかるし、売ろうにも安い」と、扱いに困る方が多いです。でも、底地には底地の「一番いい手放し方」があります。

繰り返しになりますが、底地を最も高く買ってくれるのは、たいてい借地人です。 だから、いきなり安い金額で第三者に売ってしまう前に、まず「借地人に買う意思があるか」を探るのが、損をしないための鉄則です。そして、借地人との交渉も、底地と借地権の同時売却も、権利関係に慣れた業者が間に入るかどうかで、結果が大きく変わります。

底地は、権利が複雑なぶん、扱い慣れた業者とそうでない業者とで、査定額に大きな差が出ます。 「貸している土地なんて二束三文」と諦める前に、底地・借地に強い業者を含めて、複数社に査定を出してください。あなたの底地の、一番いい手放し方が見えてきます。

よくある質問（FAQ）

Q. 底地は売れますか？
売れます。ただし、借地人がいるため買い手が限られ、第三者への売却価格は更地価格の10〜15%程度が目安と、安くなりがちです。最も高く売れる相手は、その土地を借りている借地人です。

Q. 底地を一番高く売る方法は？
借地人に売る方法です。借地人が底地を買うと完全な所有権になりメリットが大きいため、更地価格の50%前後と、第三者に売るより高くなるのが一般的です。まず借地人に買う意思があるか確認するのがおすすめです。

Q. 借地人が買ってくれない場合はどうすればいいですか？
底地と借地権を同時に第三者へ売る方法（借地人の協力が必要）や、底地専門の買取業者に売る方法があります。専門業者なら借地人と交渉せずに手放せますが、価格は下がる傾向があります。

Q. 底地は相続税でも問題になりますか？
底地は相続税評価額の対象になり、評価額と実際の売却価格に差が出ることがあります。納税資金として底地を売る場合は、評価と実勢価格の両方を把握する必要があるため、税理士など専門家に相談することをおすすめします。