「不動産は1円単位で分けられない」——だから兄弟で揉める。その解決策が”換価分割”です。
家や土地を売って現金にすれば、きっちり公平に分けられる。ただし、遺産分割協議書の書き方や、誰の名義で売るか、税金の申告など、実務の段取りを知らないと後でつまずきます。順に整理します。
結論（先にお答えします）。
遺産の分け方には「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3つがあり、換価分割とは、不動産などを売却して、その代金を相続人で分ける方法です。1円単位で公平に分けられるため、平等を重視する兄弟相続でよく使われます。実務の流れはこうです——①遺産分割協議書に「換価分割する」と明記 → ②売却のために相続登記（代表者名義、または相続人全員の共有名義）→ ③売却 → ④代金を協議した割合で分配。注意点は、売却で利益（譲渡所得）が出たら、各相続人が自分の取り分に応じて譲渡所得税を申告すること、そして売却には相続人全員の協力が要ることです。協議書の書き方で税務の扱いが変わることもあるため、税理士・司法書士に確認しながら進めましょう。
「不動産を平等に分けたい」——兄弟相続で最も多い希望です。それを叶えるのが換価分割ですが、進め方を間違えると揉めごとや余計な税負担につながります。（兄弟相続の全体像は「兄弟・複数人で相続した不動産の売り方」にまとめています。）
遺産分割の3つの方法
| 方法 | 中身 | 向くケース |
|---|---|---|
| 現物分割 | 家は長男、預金は次男、のように現物のまま分ける | 分けやすい財産がそろっている |
| 代償分割 | 1人が家を取得し、他の相続人に代償金を払う | 家を残したい・代償金を払える |
| 換価分割 | 売却して現金化し、代金を分ける | 誰も住まない・公平に分けたい |
誰も住む予定がなく、平等を重視するなら換価分割が向きます。「家は要らない、現金で公平に」——このニーズにいちばん素直に応える方法です。
換価分割の実務の流れ
① 遺産分割協議書に「換価分割する」と明記（分配割合も）
↓
② 売却のための相続登記
（代表者1人の名義 or 相続人全員の共有名義）
↓
③ 不動産を売却（全員の協力が必要）
↓
④ 売却代金を、協議した割合で分配
↓
⑤ 譲渡益が出たら、各相続人が持分に応じて確定申告
【買取の現場から】 実務で注意したいのが②の登記です。売却のために、いったん誰かの名義（または全員の共有）に相続登記します。代表者1人の名義にする場合、「これは換価分割のための便宜的な登記であり、代金は全員で分ける」と協議書に明記していないと、後で”代表者から他の相続人への贈与”とみなされ、贈与税がかかるおそれがあります。ここは書き方が肝心なので、司法書士・税理士に相談して進めてください。
税金は「各自が持分に応じて申告」
換価分割で売却益（譲渡所得）が出た場合、その利益は分配割合に応じて各相続人のものとなり、それぞれが自分で譲渡所得税を申告します。例えば、譲渡所得が900万円で3人が3分の1ずつなら、各自が300万円分について申告する、というイメージです（取得費や特例で変わります）。相続した空き家なら「空き家の3,000万円特別控除」が使える場合もあります。この控除は、換価分割で相続人が複数の売主になる場合、各相続人がそれぞれ適用できます（ただし、その空き家を取得した相続人が3人以上のときは、令和6年改正で1人あたり2,000万円に減額されます）。税額は「相続不動産を売ると、いくら手元に残る」もあわせてご確認ください。
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なお、相続人の中に売却へ協力しない人がいると換価分割は進みません。その場合は「1人が反対して売れないときの解決法」や「自分の持分だけ売るという選択肢」もご覧ください。
次にやること（チェックリスト）
☐ 相続人全員が売却に協力できるかを確認する
☐ 遺産分割協議書に「換価分割する」旨と分配割合を明記する
☐ 代表者名義にするなら贈与とみなされない書き方を専門家に確認
☐ 家の価値を複数社の査定で把握する
☐ 譲渡益が出たら各自が確定申告（特例の可否も税理士に確認）
よくある質問（FAQ）
Q. 換価分割だと、税金は誰が払いますか？
売却益（譲渡所得）は分配割合に応じて各相続人のものとなり、それぞれが自分で譲渡所得税を申告・納税します。代表者がまとめて払うわけではありません。
Q. 代表者1人の名義で売ると、贈与税がかかりますか？
「換価分割のための便宜的な登記で、代金は全員で分ける」と協議書に明記していないと、代表者から他の相続人への贈与とみなされる恐れがあります。書き方が重要なので、司法書士・税理士にご相談ください。
この記事の書き手について
不動産買取の現場に長く携わってきた宅地建物取引士。これまで300件以上の不動産買取に携わり、その中で相続物件も数多く手がけてきました。仲介業者・弁護士から相続案件の紹介を受け、査定・仕入れ・再販を行ってきた「買い取る側」の視点で、相続不動産の売却を発信しています。なお、遺産分割協議書の作成や登記は司法書士・弁護士に、税金は税理士にご確認ください。
最終更新日：2026年7月7日
