相続した不動産の名義変更（相続登記）が義務化──売るなら、まずここから

「親の家を相続したけど、名義はそのままにしている」——そんな方は要注意です。2024年4月の法改正で、相続登記が義務になりました。しかも、売却を考えているなら、登記は避けて通れません。私は不動産を買い取る側にいて、「登記が済んでいなくて決済できない」という場面を何度も見てきました。売りたいなら、まず何をすべきか。買取側の視点でお伝えします。

（売却全体の流れは「相続した不動産、売却の流れは？」もご覧ください。）

相続不動産の売却全体の流れは「相続した家・土地を売る手順のまとめ」にまとめています。

相続登記の義務化とは（2024年4月〜）

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。2024年（令和6年）4月1日の法改正で、これが法律上の義務になりました（不動産登記法76条の2）。背景には、名義が放置されて所有者が分からなくなる「所有者不明土地」が全国で増え、社会問題になったことがあります。

ポイントを整理します。

• 期限：不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する義務
• 過料：正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料（行政上のペナルティ。前科ではありません）
• 過去の相続も対象：2024年4月より前に相続した不動産（例：10年前に亡くなった親名義のまま）も対象。この場合は2027年（令和9年）3月31日までに登記すれば過料は科されません

「うちは昔からずっと親名義のまま」という物件も対象です。放置している方は、期限に注意してください。

過料までの流れと「相続人申告登記」（図解）

   相続で不動産を取得（名義は故人のまま）
                    │
                    ▼
      3年以内に相続登記できそう？
       ┌─────────┴─────────┐
      できる                難しい（協議が難航等）
       │                        │
       ▼                        ▼
   相続登記を申請          相続人申告登記で
  （義務を果たす）        ひとまず義務を果たす
                                 │
                                 ▼
                       （売却するには結局
                        正式な相続登記が必要）

期限内にすぐ過料になるわけではありません。まず法務局から「登記してください」と催告があり、それでも正当な理由なく応じない場合に、裁判所が過料を判断する流れです。

遺産分割協議がまとまらないなどで3年以内に登記できない場合、「相続人申告登記」という簡易な制度があります。「自分が相続人の一人です」と法務局に申し出れば、ひとまず登記義務を果たしたとみなされます。ただし——これは暫定措置で、不動産を売却するには使えません。 売るには、正式な相続登記が必要です。

売りたいなら、相続登記は避けて通れない

ここが、売却を考えている方に一番お伝えしたいことです。相続した不動産を売るには、必ず相続登記を済ませておく必要があります。

理由はシンプルです。不動産の売買では、売主から買主へ「所有権の移転登記」を行います。でも、亡くなった方の名義のままでは、その移転ができません。まず相続人の名義にして（相続登記）、それから買主に移す、という順番が必要なのです。法務省も、売却や抵当権設定をする場合は相続登記が必要と明記しています。

買取の現場でも、「売買契約は結べても、相続登記が済んでいないと決済（引き渡し・入金）ができない」という場面はよくあります。だから、売却を考えているなら、査定と並行して早めに相続登記を進めておくのが、スムーズに売るコツです。

（複数の相続人がいて名義でもめている場合は「相続した不動産、1人が反対して売れないとき」もご覧ください。）

相続登記にかかる費用と、誰に頼むか

相続登記は自分でもできますが、戸籍の収集や書類作成に手間がかかるため、司法書士に依頼するのが一般的です。費用の目安は以下の通りです（あくまで一般的な目安です）。

• 登録免許税：不動産の固定資産税評価額 × 0.4%（例えば評価額1,000万円なら4万円）
• 司法書士への報酬：不動産1件で5万〜10万円程度が目安（事務所により異なる）
• 戸籍謄本などの書類取得費：別途数千円〜

なお、相続した土地の評価額が100万円以下の場合など、登録免許税が免税になる措置もあります（期限や条件があるため確認が必要です）。

正直にお伝えすると、登記手続きそのものは司法書士の専門分野です。私は不動産の買取が専門なので、登記の細かい手続きは司法書士にお任せするのが確実だとお伝えしています。ただ、売却の場面では、相続に慣れた買取業者なら、信頼できる司法書士と連携して、登記から売却までをスムーズに進められることも多いです。

最後に、買取側にいた私から一つだけ

「名義変更なんて、売るときにやればいい」——そう思って先延ばしにしている方が、本当に多いです。でも、買取の現場を見てきて言えるのは、登記の放置は、売るときに必ず自分の首を絞めるということです。

放置している間に、相続人の誰かがまた亡くなると、その子や配偶者まで相続人に加わって、話し合う相手がどんどん増えていきます。名義がこじれるほど、登記も売却も難しくなる。「いざ売ろう」と思ったときには、手がつけられない状態になっていた——そんなケースを何度も見てきました。

だからこそ、売る予定があるなら、まず相続登記を早めに進めてください。 そして、登記を進めるのと並行して、複数の業者に査定を出しておけば、「登記が済んだらすぐ売れる」状態を作れます。義務化で期限もある今こそ、動き出す絶好のタイミングです。放置は、百害あって一利なしです。

よくある質問（FAQ）

Q. 相続登記をしないと、どうなりますか？
2024年4月から相続登記は義務です。正当な理由なく相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります。過去に相続した不動産も対象で、2027年3月31日までに登記が必要です。

Q. 相続人申告登記をすれば、不動産を売れますか？
売れません。相続人申告登記は登記義務を一時的に果たす簡易な制度で、所有権を示すものではありません。不動産を売却するには、正式な相続登記が必要です。

Q. 相続登記の費用はいくらですか？
登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）と、司法書士に依頼する場合の報酬（不動産1件で5万〜10万円程度が目安）がかかります。戸籍の取得費なども別途必要です。土地の評価額が100万円以下なら登録免許税が免税になる措置もあります。

Q. 名義変更をしないまま、家を売る契約はできますか？
売買契約自体は進められても、決済（引き渡し・代金の受け取り）には相続登記が済んでいる必要があります。名義が故人のままでは買主に所有権を移せないため、売却を考えているなら早めに登記を進めておくことが大切です。