先に結論をお伝えします。
相続した農地は、宅地と違って「売る相手が法律で制限」されます（農地法）。山林は買い手がほとんどおらず、境界も不明なことが多い。だからこそ、出口（手放し方）の”順番”が大事です。私は買取側にいた立場から、農地・山林という「売りにくい土地」の現実的な手放し方を、農地法の条文の根拠つきで整理します。
「親から農地や山林を相続したけど、使い道もないし、売ろうにも売れない」——農地・山林は、宅地とは扱いがまったく違います。まず、なぜ簡単に売れないのかを法律から押さえましょう。（宅地寄りの”売れない土地”全般は「相続した”売れない田舎の土地”の手放し方」で、相続不動産の全体像は「相続した不動産の売却 完全ガイド」で解説しています。）
農地は「勝手に売れない」──農地法3条・4条・5条
農地の売買や転用には、農地法による許可が必要です。ここを知らずに話を進めると、契約が無効になったり、違反になったりします。農地法は、目的によって3つの条文に分かれます。
| 条文 | どんな場合 | 許可する人 |
|---|---|---|
| 農地法3条 | 農地を農地のまま（耕作目的で）売買・貸借する（＝権利移動） | 農業委員会 |
| 農地法4条 | 自分の農地を、農地以外に転用する（例：宅地にする） | 都道府県知事（指定市町村は市町村長） |
| 農地法5条 | 転用する目的で、農地の権利を移動する（宅地にするために売る等） | 都道府県知事（指定市町村は市町村長） |
ざっくり言うと、「農家に農地として売る」なら3条（農業委員会の許可）、「宅地などに変えて売る」なら5条（知事等の許可）です。特に3条は、買い手が原則として一定の要件を満たす農業者に限られるため、そもそも売る相手が限られるのが農地の難しさです。
【買取側にいた立場から・一次情報】 正直に言うと、買取の現場から見ても、農地は「宅地に転用できる見込みがあるか」で価値がまったく変わります。転用の見込みが立たない農地は、買い手を見つけること自体が難しい。だから、まず「その農地が転用できるのか」を確認することが、手放し方を決める出発点になります。
なお、許可を得ずに違反転用をすると、3年以下の懲役または300万円以下の罰金の対象になり得ます（農地法64条）。「知らずに造成した」では済まないので、農地に手を加える前に農業委員会へ相談してください。
山林の現実──買い手がほぼいない・境界が不明
山林は、農地以上に手放しにくい土地です。理由はシンプルで、買い手がほとんどいないから。木材価格の低迷で林業としての魅力が乏しく、管理（下草刈り・境界確認）に手間がかかるわりに、収益が見込みにくい。さらに、境界が現地で不明確なことが多く、売買の前提となる境界確定に時間と費用がかかります。
山林も、宅地への転用や別荘地としての需要がある一部を除けば、通常の売却は難しいのが実情です。だからこそ、次に挙げる「出口の選択肢」を、順番に検討することになります。
農地・山林の出口──検討する順番
農地・山林を相続した
│
▼
転用できる見込みは？（農業委員会に確認）
┌──────┴───────┐
できそう 難しい
│ │
▼ ▼
宅地等に転用して売る ①隣地の農家・所有者に譲る
（農地法5条の許可） ②農地バンク（農地中間管理機構）
③相続土地国庫帰属制度で国に返す
④訳あり・売れない土地の専門業者に相談
- ①隣地の農家・所有者へ：その土地を買う動機がある最有力候補。農地なら近隣の農業者・農業法人に打診
- ②農地バンク（農地中間管理機構）：農地を貸したい人と借りたい担い手をつなぐ公的な仕組み。売却ではなく貸す選択肢
- ③相続土地国庫帰属制度：後述。国に引き取ってもらう制度
- ④専門業者に相談：一般業者が扱わない土地でも、訳あり・売れない土地に対応した業者なら相談に乗れることがある
相続土地国庫帰属制度で「国に返す」
2023年（令和5年）4月27日に始まった制度で、相続した土地を国に引き取ってもらうことができます（根拠法：相続土地国庫帰属法）。農地や山林も対象になり得ますが、費用と要件に注意が必要です。
- 審査手数料：土地1筆あたり14,000円（申請時。却下・不承認でも返還されません）
- 負担金：承認されると、10年分の管理費相当額を負担金として納めます。多くの土地は原則20万円ですが、これは一律ではありません。 市街化区域や用途地域が指定された地域にある宅地・農地や、森林は、面積に応じて算定されるため、面積が広いほど20万円を超え、数十万円以上になることもあります。具体的な金額は法務局の負担金額計算シートで試算できます
- 却下・不承認の要件：建物がある土地、担保権などが設定された土地、境界が不明・所有権に争いがある土地、管理に過大な費用がかかる崖などは対象外になります。要件が厳しく、通らないこともあります
「お金を払ってでも手放したい」という土地向けの、条件付きの選択肢と考えてください。なお、「農地だけ相続放棄する」ことはできません（相続放棄は預貯金などプラスの財産も含めて全部を手放すことになります）。この点は「いらない不動産、相続放棄すべき？」で詳しく解説しています。また、農地・山林も相続登記の義務化の対象です（「相続登記の義務化」参照）。
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なお、農地の売買・転用の許可申請そのものは、行政書士や農業委員会の領域です。本記事は一般的な情報提供にとどめますので、具体的な手続きは専門家・農業委員会にご確認ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 相続した農地は自由に売れますか？
自由には売れません。農地を農地のまま売るには農業委員会の許可（農地法3条）、宅地などに転用して売るには都道府県知事等の許可（農地法5条）が必要です。買い手も制限されるため、まず農業委員会に相談するのが出発点です。
Q. 農地を宅地にして売ることはできますか？
立地や規制によっては転用できる場合があり、その場合は農地法4条（自分で転用）・5条（転用目的で売る）の許可が必要です。ただし市街化調整区域などでは転用が難しいこともあります。転用の可否は農業委員会・行政書士に確認してください。
Q. 山林は売れますか？
買い手が非常に限られ、境界不明の問題もあって、通常の売却は難しいのが実情です。隣地所有者への打診、林業関係者、訳あり物件に対応した業者への相談などが現実的な選択肢になります。
Q. 農地・山林を国に引き取ってもらえますか？
相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日開始）で引き取ってもらえる可能性がありますが、審査手数料（1筆14,000円）と負担金（原則20万円〜。面積により算定され、20万円を超えることもあります）がかかり、要件も厳しく却下されることもあります。事前に法務局で確認してください。
この記事の書き手について
不動産買取の現場に長く携わってきた宅地建物取引士。これまで300件以上の不動産買取に携わり、農地・山林を含む扱いの難しい相続物件も見てきました。仲介業者・弁護士から相続案件の紹介を受け、査定・仕入れ・再販を行ってきた「買い取る側」の視点で、相続不動産の売却を発信しています。なお、農地法の許可申請・国庫帰属・税金の具体的な判断は、行政書士・農業委員会・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。